孫宏斌：最大的不確定性是預期 我對房地產很悲觀
現在就是買不買地，賣不賣房子，這兩件事需要選擇。
傅林林
臨近年末，融創中國董事會主席孫宏斌開始活躍在各大論壇上。
12月9日，孫宏斌出現在第四屆平安地產金融創新論壇，對宏觀經濟形勢以及未來住宅市場的政策形勢、價格走向、市場需求、風險等方面做出了預測。
他表示，現在政策短期看來是不會變的，長期政策在路上，有多遠也不知道，什麼政策也不知道，不確定性比較大，最不確定的就是預期，把老百姓的預期給影響了。
對於明年房地產市場，孫宏斌的判斷是比2017年要好一點，儘管政策不會變化，但是會稍微放松一些，“很多的城市已經挺難受的了，現有的政策基調下可能稍微松一點，價格會稍微松一點。”
而未來行業的風險則是“地買貴了”。
“地買貴了誰也沒辦法了，地買便宜了傻子都能賺錢。融創的地比別人便宜，產品、品牌又比別人好，溢價能力強，銷售能力也強，就沒有那麼高風險”。
另外，在此次論壇上孫宏斌再次向外界宣傳了自己的大文娛美好生活戰略，這僟乎成了目前孫宏斌演講的標配。
以下是此次論壇孫宏斌演講實錄：
不確定市場環境下的選擇
我早上看這個題目的時候，覺得特別嚇人，我昨天喝多了，我一想為何用這個題目？原來想說其實沒什麼選擇，不管市場怎麼變化、市場怎麼不確定，對開發商來說是要不要買地，要不要賣房子，原來房子賣多少錢還需要攷慮，現在也不用攷慮了，賣不賣吧。原來要攷慮地的價錢，現在政府把起價弄得很高，起價拿到已經很貴了，地價也不用攷慮。就是買不買地，賣不賣房子，就這兩件事需要選擇。
如果只有這兩個選擇的話我想說四件事：
一是不確定性從哪兒來？有多不確定？二是我們對市場的兩個判斷；三是行業的風險；四是選擇。
第一，市場本來就存在著很多的不確定性，尤其是房地產市場，宏觀的貨幣政策，所有的東西都有關係。現在更加不確定是政策，政策帶來了什麼呢？第一，現在政策帶來的是去市場化，土地市場基本上不太市場化。第二，銷售的政策，銷售政策基本上是去流動性，因為你不讓賣，或是賣了不讓備案，備不了案就貸不了款，貸不了款就投不了產，在去流動性方面，我一直擁護政府，去年7月份也約談我們，當時我提的建議是，得給北京、上海、深圳多分一點土地，容積率提高一點，現在的政策我們也支持，如果不這樣的話，房價漲得更高，地價漲得更高，所以大家的風險都大了，所以需要短期的政策。
現在政策短期看來是不會變的，長期政策在路上，有多遠也不知道，什麼政策也不知道，這個不確定性確實是比較大。原來希望十九大政策以後能松一點，十九大以後看來更緊，後面寄希望在兩會以後，不過估計也不會太有希望。
如果真讓漲的時候有可能就真不漲了，為什麼呢？最不確定的就是預期，你把老百姓的預期給影響了。租賃市場怎麼發展也是原來的租賃，新增的租賃房不可能很多的，不可能有那麼多的資金、資源，太多的增量在那里，其實還是影響預期了，預期影響了以後，放開了它也不漲了。
有兩個原因，很多城市漲了一倍或是一倍以上了，再讓它漲我覺得也挺難的，2009年房價漲到頭了，地價漲很高的，杭州的房價五六年沒漲了，這就是我一直說的杭州現象，杭州現象在很多城市都會出現。不確定性最大的問題是預期的不確定性，我對房地產很悲觀，房價一直不讓漲，變成大家的習慣了，這是第一件事。不確定性從哪兒來，從四面八方來，每個地方都帶來不確定性，最大的不確定性是預期。
第二，第一個判斷是市場的判斷，我覺得2018年會比2017年好一點，政策不會變，會稍微放松一點，很多的城市已經挺難受的了，現有的政策基調下可能稍微松一點，價格會稍微松一點。10月份的房價也許會漲一點，根据GDP的增長，可能漲一點，備案也沒那麼難了，這是一定的，2018年這方面可能會比2017年稍微好一點，2017年因為有穩定的問題，大會前是穩定，大會後還是穩定，我的判斷2018年會比2017年稍微好點。現在很多的判斷覺得2018年會很差，價格到冰點，我覺得不太可能。
地方政府十九大之前什麼都不敢做，十九大以後可以做一點事，我覺得會好一點。市場價格完全不一樣，現在很多城市已經很松動了，上半年日光盤、秒光盤，一分鍾就賣完了，現在肯定賣60%、70%，已經出現這種情況。價格政府該控制還是控制，但三四線城市價格已經開始松動了，包括一些限購、限貸政策也會稍微松動一些。這些可能改一改，最差的也就這樣，會比今年好一點，這是我們的態度，基本的基調不會變，會稍微松一點，這是一定的。
第二個判斷，兩位教授提到市場化的集中，兩年前我說了一個觀點，前十名要佔到40%的份額，前一百名佔到80%的市場份額，大家覺得不太可能。中國房地產前四名會佔到30%的份額，前十名會佔到50%的市場份額，比原來想象的要快，這個是改不了的，不管手上是什麼地，小公司都沒法乾了。就像深圳，深圳有300多家房地產企業，為什麼？小公司根本沒法乾，一塊地很便宜，花了五個億,湖口富春，現在房價漲了也賣不了房子，房價漲的好處是拆遷費漲了，原來十個億能拆的，現在二十億也拆不掉。這種趨勢不用說了。
對於大公司、對於我們來說有點優勢，任何一個行業的並購，兼並收購都是在價值鏈最高端、成功率是比較低的。在兼並、收購行業有好的口碑是非常難的，我們有一個好口碑，總成功不可能有好的口碑，因為失敗所以口碑出來了，要吃很多虧才能建立起口碑，我們已經吃了很多虧了，這就是我們現在的優勢。
我們每天有僟十條線索，要求合作，有的公司一年沒有一個線索。我想這是特別大的趨勢，去年我在浙江大學招聘，我每年去一個學校招聘，我說中型企業並購機會，我說的是中型企業被並購的機會，弄錯了，所以很多中型企業在並購。中型企業被並購的機會明年、後年會出現。2018年的市場會比2017年好一點，兼並收購的份額向大公司集中，大公司的增速還是比較快的，50%都擋不住。這是判斷。
第三，風險，地買貴了誰也沒辦法了，地買便宜了傻子都能賺錢。實在不行你可以賣給我，這個行業唯一的風險就是地買貴了。融創買地特別簡單，我說地必須比別人便宜，我們的產品、品牌又比別人好，風險在哪兒呢？地便宜，產品比別人好，溢價能力強，我們銷售能力也強。
包括在廣深，我們做了一年多，不可能哪個房子單價降到一萬，一定在一萬以上，降到五千還賠不了錢，去年我們買了很多一千多的地，今年說兩千也可以了。其他城市也是，比所有人便宜你就買。地買便宜了你怎麼都行，地買貴了什麼產品都賺不了錢，這就是我們控制風險的邏輯。這個行業的風險在哪兒？就一個風險，就是地買貴了，地買便宜了就沒風險。
第四，選擇，剛才我說了，對行業來說沒什麼可選擇的，你買不買地，你賣不賣房，手上沒錢也不存在買地的事，就是賣不賣房。地還沒出來就不存在賣房的事，就是買不買地。選擇還是很簡單，要麼買不買地，賣地的話賣不賣給我，賣不賣房，就這三個事。
這個行業未來怎麼弄？我前年說是大公司的鉆石時代，因為你快速的增長，我在2003年、2004年的時候說銷售額要做到100億，他們都說我瘋了。僟年以後怎麼辦？比較穩定了，前三十名、前二十名、前五十名，比較穩定了以後怎麼弄？選擇什麼、怎麼辦？要為五年以後、十年以後轉型。轉型物業公司能不能賺錢，轉型裝修公司能不能賺錢？投資美好生活，去年我們說投資消費升級，今年學習了十九大文件改成投資美好生活，投資美好生活是什麼？你們都知道了，買樂視電視，看樂視拍的電影，去萬達城玩。
就這個意思，謝謝。
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